Автор фото: Anton ?uk
Специалист по недвижимости Антон Жук рассказывает о ситуациях, с которыми могут столкнуться как новые покупатели квартир, так и опытные собственники жилья. Один из вопросов, который регулярно вызывает недопонимание и споры между жителями и председателями квартирных товариществ, — оплата отопления.

Один отключил батареи. Другим платить больше?

В доме часть квартир перешла на газовое или электрическое отопление. Одним за центральное начисляют небольшой процент, остальные оплачивают основную часть общего счёта. Но откуда взялись эти проценты и правильно ли распределены расходы?

Далее...



Это касается не только владельцев квартир с отдельным отоплением. Если одному без достаточного основания начисляют меньше, разница может оказаться в счетах соседей. В Нарве такой спор уже дошёл до суда. Ниже расскажу о доме Vestervalli 6.

Сначала о распространённом объяснении: «Это плата за побочное отопление».
Мол, батарей в квартире нет, но через стены от соседей и от труб какое-то тепло приходит. Значит, за него и начисляют 10%, 30% или половину обычной суммы.

Собственник отвечает, что сам отапливает квартиру и соседское тепло ему не нужно. Председатель пытается объяснить, сколько тепла проходит через стены. На этом разговор может продолжаться годами.
Теплообмен между квартирами действительно существует. Но обязанность участвовать в расходах на отопление дома не сводится к оплате этого тепла. И само наличие теплообмена не устанавливает никакого обязательного процента. Общая система отопления принадлежит собственникам совместно. Сняв батареи в своей квартире, человек не перестаёт быть совладельцем этой системы и автоматически не освобождается от общих расходов.

Есть и отдельный вопрос с документами. В некоторых домах на газовое отопление перешло немало квартир. Батареи сняты, трубы отрезаны, собственник уверен, что всё оформлено правильно. А при проверке выясняется, что есть только старое разрешение товарищества. Необходимые строительные документы не оформлены, требуемое разрешение на эксплуатацию не получено или уведомление не подано.

Человек мог купить квартиру уже в таком виде и вообще не знать об этих вопросах. С оплатой бывает похожая история: небольшой процент начисляют годами, а откуда он взялся, уже никто толком объяснить не может.


Что сказал Госсуд

24 мая 2023 года Государственный суд рассмотрел дело № 2-20-119460/71. Спор возник в таллиннском товариществе Kirsi 6 / Kirsi 8.
Собственник отключённой квартиры платил 18% своей обычной доли расходов на отопление. Товарищество требовало за один период 30%, а за следующий уже 50%. Собственник считал, что столько тепла не потребляет и больше платить не должен.

Госсуд с этим не согласился. Отключение квартиры нынешним или предыдущим собственником само по себе не освобождает от участия в расходах на отопление дома. Остальные собственники не обязаны предоставлять скидку, хотя могут установить особый порядок оплаты.

Суд отдельно объяснил, какой закон применяется к начислениям. До конца 2017 года прежний Закон о квартирных товариществах предусматривал по общему правилу расчёт по площади жилого помещения. С 1 января 2018 года применяется § 40 нового Закона о квартирной собственности и квартирных товариществах: расходы распределяются по долям собственников в общем имуществе дома, если не установлен другой допустимый порядок. Сама система отопления была общей собственностью и раньше.

В пункте 16.3 суд указал, что при применённом к первому спорному периоду расчёте не требовалось устанавливать, сколько тепла фактически потребила отключённая квартира. Требуя за этот период 30%, товарищество просило меньше, чем имело право требовать по закону.

За следующий период действовало конкретное положение устава: отключённые квартиры оплачивали 50% суммы, рассчитанной по их площади. Суд признал этот порядок законным и в пункте 24 подтвердил, что платить по нему нужно независимо от фактического потребления тепла квартирой.

То есть 50% установило само товарищество в уставе. Обязательной для всей Эстонии скидки в таком размере Госсуд не вводил.


Кто устанавливает процент

Особый порядок можно оформить изменением устава на общем собрании. Нужно записать, каких помещений он касается, какие расходы распределяются иначе и как рассчитывается сумма. Чтобы было понятно, от чего считать процент и как распределяется оставшаяся часть общего счёта.

По общему правилу за изменение устава должны проголосовать более двух третей участвующих в правомочном собрании членов товарищества или их представителей. Устав может требовать большего большинства. Изменение вступает в силу после внесения в регистр.

При этом большинство не может установить любой удобный ему порядок. Он должен быть разумным, не ущемлять чрезмерно интересы остальных собственников и не противоречить действующему соглашению собственников.

И ещё важная деталь: разрешение перейти на газовое или электрическое отопление само по себе не означает разрешения меньше платить. Нужно отдельно смотреть, что было решено об оплате.


А полную долю расходов суды взыскивали?

Да. 4 июня 2025 года Таллиннский окружной суд по делу № 2-22-134735/44 оставил в силе взыскание 1082,45 евро долга за отопление плюс пени с собственницы нежилого помещения в доме Keemikute 12 в Маарду.

Собственница объясняла, что радиаторов нет, помещение она отапливает сама, а раньше ей начисляли только 7% либо вообще не начисляли отопление.

Но центральное отопление там было предусмотрено проектом.

Товарищество пыталось установить радиаторы и восстановить подключение, направляло требования предоставить доступ. Суд установил, что подключение возможно, а собственница препятствовала работам. Оплату подтвердили на общих условиях, без скидки.

Эта подробность важна. Нельзя брать из решения только взысканную сумму и переносить вывод на любое помещение без батарей.

Есть и другой пример. 17 декабря 2025 года Тартуский окружной суд по делу № 2-23-18322/31 признал обоснованным отдельный расчёт по теплосчётчику для коммерческого помещения. Его отопление было спроектировано и построено независимо от остального дома, а особый порядок расчёта был принят товариществом.

Владельцам других квартир в том же деле суд не разрешил самостоятельно перейти на оплату по своим счётчикам. Они не доказали, что находятся в таких же условиях.


Что произошло в Нарве, в доме Vestervalli 6

Здесь в суд обратился собственник квартиры с центральным отоплением. В доме также были магазины с независимой системой и квартиры с газовым отоплением.

При распределении общего счёта площади этих помещений исключали из расчёта или учитывали не полностью. Получалось, что общий счёт делили на уменьшенную площадь. Для оставшихся квартир стоимость на квадратный метр становилась выше.

Собственник считал, что ему начисляют лишнее, и оспорил начисления.

30 июня 2025 года Вируский уездный суд по делу № 2-22-14923 признал отсутствие начисленного ему долга за отопление в размере 885,76 евро и обязал товарищество сделать перерасчёт. Суд сослался на решение Госсуда и не установил надлежащего основания для такого распределения расходов.

В этом деле собственник добился исправления своего счёта. Поэтому тем, кто исправно оплачивает начисления, тоже стоит понимать, как они рассчитываются.


С чего я советую начать

С проверки устава, соглашений собственников и расчётов. Если отключённой квартире начисляют 10%, где установлен этот процент? Как его считают? Что написано в документах о переходе на отдельное отопление?

Если выяснится, что прежний порядок был неправильным, сначала стоит письменно объяснить собственникам ошибку и расчёт. Если помещение по проекту должно быть подключено к общей системе, предложить конкретный вариант восстановления отопления, обсудить сроки и расходы.

Это мой совет. Общего требования закона «сначала предложить подключение, только потом начислять» в рассмотренных решениях нет.

Я против подхода «сегодня решили считать иначе, завтра прислали долг за несколько лет». Человек мог годами оплачивать все выставленные счета и считать, что выполняет свои обязательства. Поэтому старые суммы нужно проверять отдельно, а не просто переносить новый расчёт на прошлые годы. Новое правило устава не действует задним числом. А для исправления прежней ошибки нужно установить, какие правила действовали тогда, проверить суммы и сроки давности.

Председателям советую не откладывать проверку до первого судебного спора. Жителям тоже стоит интересоваться расчётами, даже если собственный счёт пока устраивает.

А тем, кто покупает квартиру с газовым или электрическим отоплением, советую до сделки посмотреть устав товарищества и реальные счета. Наличие своего котла ещё не гарантирует, что за центральное отопление платить не придётся.


Anton ?uk