Иллюстративное изображение
Тысячи панельных домов по всей Эстонии готовятся к реновации или уже проходят ее. Жильцы берут огромные кредиты в надежде на более низкие счета за отопление, теплые квартиры и обновленный внешний вид зданий. Однако специалисты предупреждают: за фасадами, которые на первый взгляд выглядят вполне надежными, могут скрываться проблемы, способные существенно повлиять как на стоимость работ, так и на безопасность дома. Почему эксперты советуют не экономить на обследовании конструкций, какие неприятные сюрпризы могут быть обнаружены перед началом работ и стоит ли собственникам квартир беспокоиться — разбирались журналисты.

Далее...



Научный сотрудник исследовательской группы строительных конструкций TalTech Кристо Пааланди предупреждает: перед стартом реновации обязательно нужно оценить состояние наружных стен, стыков панелей и других элементов конструкции здания.

Он говорит, что в ряде домов уже фиксировали коррозию креплений и падение прочности бетона, а выводы по одному дому нельзя механически применять к другому.

На этом фоне перед квартирными товариществами встаёт непростой выбор. Стоит ли торопиться с реновацией? Достаточно ли утеплить фасад и заменить окна? Или сперва нужно удостовериться, что несущие конструкции, балконы, фасады и инженерные системы действительно смогут безопасно прослужить ещё несколько десятилетий?

Дом с секретом

«Железобетонные крупнопанельные дома, составляющие значительную часть жилого фонда Эстонии, сегодня в основном относятся к трем типовым сериям, – отмечает профессор Института строительства и архитектуры инженерного факультета TalTech Тарго Каламеэс. – И около 52% таких домов приходится на серию 111–121 Таллинского домостроительного комбината, распространенную прежде всего в Ыйсмяэ и Ласнамяэ. Еще около 37% составляют дома серии 111–133 Тартуского домостроительного комбината, а оставшиеся 11% – более старая серия 1–464, наиболее характерная для Мустамяэ».

Профессор напоминает, что возведение крупнопанельных домов в Эстонии стартовало в начале 1960-х именно с серии 1–464. Первые такие дома возвели в Ласнамяэ, затем в Копли, после чего началась массовая застройка Мустамяэ.

«Проектный срок службы примерно одной трети железобетонных крупнопанельных домов, который обычно составляет 50 лет, уже истек», – говорит Каламеэс.

По его словам, эти здания нуждаются в комплексной реновации, которая позволит продлить их эксплуатацию и привести внутренний микроклимат в соответствие с базовыми санитарными требованиями. Речь прежде всего идёт о вентиляции, отоплении и других системах, напрямую влияющих на комфорт жильцов.

«Если объединить необходимую реновацию с повышением энергоэффективности, можно снизить расходы владельцев жилья, поскольку в будущем их платежи за энергопотребление будут меньше», – отмечает он.

Касаясь скрытых дефектов, Каламеэс подчёркивает: риск серьёзных проблем существует даже в тех домах, которые внешне выглядят вполне благополучно.

По его словам, самые проблемные места старых железобетонных крупнопанельных домов — это балконы, козырьки, фасады и кровли. Причём ситуация с каждым годом только ухудшается.

«В Эстонии уже были случаи падения балконных плит, а также полного разрушения балконов и навесов», – говорит профессор.

Он ссылается на масштабное исследование безопасности балконов и их ограждений в многоквартирных домах, построенных с 1960-х по 1990-е годы. Тогда по всей стране обследовали порядка 840 зданий.

«У 87% домов были выявлены те или иные недостатки в элементах крепления балконов. В 61% случаев были обнаружены как минимум один серьезный дефект или несколько крупных дефектов креплений, которые могут привести к обрушению», – приводит данные Каламеэс.

Самой серьёзной проблемой специалист называет растущий долг по реновации. Причём речь идёт не только о техническом состоянии зданий.

Он отмечает, что проблемы носят и социальный характер: жильцам порой сложно договориться между собой о проведении работ. Кроме того, более активные и обеспеченные жители нередко переезжают из неотремонтированных домов. Не менее остро стоит и вопрос финансирования.

«Существуют и юридические проблемы – речь идет о правовых нормах, которые затрудняют комплексную реконструкцию жилищного фонда, являющегося одной из важнейших инфраструктур страны», – подчеркивает профессор.

Говоря о необходимости обследований, Каламеэс проводит аналогию с заботой о здоровье людей и техническом состоянии автомобилей.

«Так же как люди должны проходить медицинские осмотры, а машины – технический осмотр, зданиям необходим строительный аудит, который позволяет определить потребность в реновации», – говорит он.

По оценке профессора, объём накопившихся проблем сегодня колоссален: «Если говорить о многоквартирных домах, то объем необходимых работ примерно в три раза превышает нынешние темпы реновации в Эстонии».

При этом последствия бездействия могут оказаться крайне плачевными.

«Вместо автомобиля можно пользоваться велосипедом или общественным транспортом, но если жилой дом признают непригодным для эксплуатации, это становится очень серьезной проблемой», – заключает Каламеэс.

Второе дыхание

Архитектор и партнёр бюро Pluss Arhitektid Индрек Алльманн отмечает, что применительно к реновации многоквартирных домов нельзя рассматривать Эстонию как единое целое — в разных регионах ситуация существенно различается.

«Если в Таллине дискуссия уже перешла к тому, каким должен стать дом после обновления – с более просторными балконами и благоустроенным двором, – то в Нарве по-прежнему приходится объяснять, почему реновация вообще – обязанность собственников квартир, а не бывшего домоуправления», – говорит Алльманн.

По словам архитектора, энергоэффективность, доступность среды и повышение качества жилья — темы, которые объединяют такие обсуждения по всей стране. При этом он констатирует, что жилой фонд Эстонии продолжает стареть.

Касаясь технического состояния зданий, Алльманн отмечает, что в целом дома находятся в относительно неплохом конструктивном состоянии.

«Изношены инженерные системы, а также некоторые архитектурные элементы, такие как балконные конструкции, двери и окна. Но сам бетон находится в хорошем состоянии, особенно если в будущем его дополнительно защитить утеплением и новыми фасадными материалами», – говорит архитектор.

Отвечая на опасения, что после утепления фасада часть проблем может остаться незамеченной и всплыть лишь спустя годы, он подчёркивает: многое зависит от качества подготовки и выполнения проекта.

«В идеальном мире, где есть компетентный заказчик, хороший архитектор и проектировщик, качественный строитель и превосходный строительный надзор, вероятность такого сценария очень мала. К сожалению, мы живем не в идеальном мире», – отмечает Алльманн.

Отдельно он обращает внимание на то, что действующая система поддержки реновации преимущественно ориентирована на энергоэффективность. По его мнению, в отдельных регионах с сокращающимся и стареющим населением больший эффект могли бы принести иные решения.

«Я бы скорее инвестировал в повышение доступности среды – пандусы, лифты, лестничные подъемники. Также модернизировал бы инженерные системы и установил новые окна и двери. А вместо утепления фасада ограничился бы простым „дождевиком“, который защищал бы стареющие конструкции от воздействия погоды», – поясняет он.

Касаясь обследований, архитектор подчёркивает: универсального ответа тут нет.

«Если дом – сравнительно новый и находится в очевидно хорошем состоянии, то пачка документов на двадцать страниц не сделает его еще лучше. Но если видно, что кирпичная кладка сильно разрушается или какой-либо элемент ограждения уже начал отходить, такая экспертиза окупится с лихвой», – считает специалист.

Обсуждая коррозию соединений панелей, снижение прочности бетона и подобные проблемы, архитектор призывает не спешить с выводами.

Он приводит в пример старые промышленные постройки в районе Хундипеа, возведённые ещё в царское время. По его словам, тогда бетон был новым материалом, его заливали по частям, арматуру укладывали «на глаз», а в качестве заполнителя использовали морской гравий. Тем не менее спустя более сотни лет эти здания продолжают стоять.

«Поэтому лично я не стал бы слишком сильно переживать», – признается архитектор.

Вместе с тем он подчёркивает: если арматура уже вылезла наружу или отдельные элементы конструкции сместились со своих мест, такие случаи требуют более пристального изучения.

Под контролем

По словам эксперта по безопасности зданий Департамента защиты прав потребителей и технического надзора (TTJA) Урмо Кару, вполне закономерно, что за десятилетия эксплуатации конструкции зданий, балконы, фасады, кровли и инженерные системы стареют и требуют регулярного контроля, обслуживания и ремонта.

При этом специалист подчёркивает: сам по себе возраст ещё не превращает дом в опасный.

«Нельзя утверждать, что старый панельный дом автоматически становится опасным или непригодным для эксплуатации. Безопасность здания зависит прежде всего от его фактического технического состояния, условий эксплуатации, качества обслуживания, а также от того, проводились ли необходимые ремонтные и реконструкционные работы своевременно», – говорит Кару.

Главную проблему он видит в ситуациях, когда состояние дома долгое время никто не оценивал, а необходимые работы откладывали в долгий ящик.

По словам эксперта, чем дольше собственники тянут с ремонтом конструкций, балконов, элементов фасада или инженерных систем, тем выше становятся как риски для безопасности, так и будущие расходы на восстановление здания.

Кару отмечает, что вопрос старения жилого фонда особенно остр в районах с большим числом старых многоквартирных домов. В качестве примера он называет Ласнамяэ, Ыйсмяэ и Мустамяэ в Таллине, старые жилые районы Ида-Вирумаа, а также Аннелинн в Тарту.

При этом, по его словам, оценивать нужно не отдельные детали, а дом целиком.

«На безопасность здания влияют не только несущие конструкции, но и балконы, навесы, швы между панелями, фасады, системы отвода дождевой воды, крыши и инженерные системы. Поэтому состояние многоквартирных домов следует оценивать регулярно и комплексно», – отмечает он.

По словам Кару, TTJA действительно сталкивается со случаями, когда техническое состояние конструкций вызывает вопросы с точки зрения безопасности. Речь может идти о серьёзных повреждениях несущих конструкций, аварийном состоянии балконов и козырьков, обширных повреждениях от влаги и коррозии, самовольных перестройках или угрозе обрушения отдельных элементов здания.

Вместе с тем он подчёркивает: каждый случай рассматривается индивидуально.

«Сам по себе возраст здания – не основание для надзора. Необходимость вмешательства зависит от конкретных обстоятельств и от того, соответствует ли здание предъявляемым требованиям и безопасно ли его использование», – поясняет эксперт.

Квартирным товариществам и жильцам он советует внимательно относиться к любым изменениям, которые могут указывать на ухудшение состояния дома.

По словам Кару, поводом для более детальной проверки могут стать свежие или быстро расширяющиеся трещины в несущих стенах, межпанельных швах или конструкциях балконов, видимые деформации, просадки и прогибы конструкций.

«Тревожными признаками могут быть также разрушение или отслаивание балконов, навесов и фасадных элементов, значительное разрушение бетона, оголение арматуры или ее коррозия, повторяющиеся протечки и повреждения от влаги, а также необычное смещение или оседание конструкций», – перечисляет он.

Особое внимание специалист рекомендует уделять домам, где уже проводили или только планируют работы, способные затронуть несущие конструкции.

При этом Кару напоминает: далеко не все повреждения можно заметить невооружённым глазом.

«О технической оценке состояния здания стоит задуматься еще до начала крупных инвестиций или реновационных работ, даже если видимых повреждений нет», – подчеркивает он.

Эксперт напоминает, что по закону ответственность за безопасность здания на всём протяжении его эксплуатации несёт собственник. А регулярное обслуживание, своевременные технические обследования и привлечение компетентных специалистов помогают предотвращать риски и обеспечивать долгосрочную сохранность зданий.

Не только стены

Опрошенные представители страховых компаний в один голос утверждают: наибольший ущерб в старых многоквартирных домах связан с протечками в трубах водопроводных, канализационных или отопительных систем. И зачастую причиной становятся износ и коррозия труб, что напрямую связано с возрастом здания.

«Например, были случаи, когда лопнувший стояк затапливал несколько этажей и причинял ущерб почти на 27 000 евро. В более сложных ситуациях одна протечка может затронуть десять и более квартир, а сумма ущерба превышает 50 000 евро», – говорит представитель Ergo Таави Кёэтс.

Руководитель группы имущественных убытков страховой компании If Лаури Ныу добавляет: «Сильные дожди и штормы создают дополнительную нагрузку на старые здания и лучше выявляют слабые места изношенных крыш, систем отвода дождевой воды и фасадов».

Страховщики также отмечают пожары — хотя случаются они нечасто, средний ущерб от одного пожара почти в десять раз больше среднего ущерба от протечки воды.

Эксперт по строительному контролю отдела слежения за безопасностью Спасательного департамента Эрти Суурталу отмечает: «Согласно статистике, основные причины пожара – неисправности электроустановок и отопительных систем. Отсутствие контроля и обслуживания может привести к пожару».

Кроме того, он обращает внимание на инженерные коммуникации, через которые огонь способен распространяться по зданию: «Это вентиляционные каналы, шахты водоснабжения и канализации. Если такие системы не проверяют и не обслуживают, это создает условия для распространения пожара. Дым и высокая температура могут проникать из одного помещения в другое также через негерметичные участки в конструкциях старых зданий».

По словам Суурталу, возраст дома влияет на безопасность не так сильно, как отсутствие регулярных технических проверок и обслуживания.

«Обслуживание отопительных систем на твердом топливе – очистку, проверку топки и дымоходных каналов – нужно обязательно проводить не реже одного раза в год, – говорит специалист. – Если такое обслуживание не выполняют, то это лишь вопрос времени, когда накопившиеся продукты горения – сажа и смола – приведут к засорению системы либо воспламенятся, вызвав неконтролируемое горение».

Квартирным товариществам, которые готовятся к масштабной реновации, он рекомендует обращаться к экспертам с соответствующей профессиональной квалификацией: по вопросам пожарной безопасности — это специалисты шестого уровня, а по отопительным системам — печники пятого уровня.

Насколько известно, последнее крупное исследование состояния крупнопанельных жилых домов было проведено ещё в 2009 году по заказу Фонда предпринимательства и инноваций (ныне EIS) Таллинским техническим университетом. Речь идёт об исследовании «Строительно-техническое состояние и прогнозируемый срок службы крупнопанельных многоквартирных домов жилищного фонда Эстонии».

Этому исследованию уже почти 17 лет, а за такой срок состояние любого здания без реновации лучше не становится. При этом уже тогда в поле зрения учёных попали дома, у которых были выявлены серьёзные повреждения балконных панелей и сильная коррозия арматуры железобетонных элементов фасада.

Безусловно, стоит задуматься о повторении такого исследования, поскольку с момента предыдущего прошло уже немало времени, а большое число многоквартирных домов до сих пор не отремонтировано.

Утепление зданий позволяет повысить их энергоэффективность, но одновременно с этим нельзя обходить вниманием несущие конструкции, которые нередко остаются в тени.

К тому же, если раньше срок службы зданий определялся, скажем, в 50 лет, то сегодня влияние реновационных работ на продление их эксплуатации еще не изучено. Такую оценку необходимо провести.

Тщательная подготовка — одно из ключевых условий успешного проекта реновации. Чем детальнее изучено состояние здания до начала проектирования, тем более реалистичными оказываются технические решения и смета проекта. К тому же это позволяет избежать неожиданных изменений уже в ходе строительных работ.

Источник