Проблемы парковок в квартирных товариществах стремительно растут. Учитывая, что во многих семьях порой по два автомобиля, а у бабушки-пенсионерки нет ни одной, споры вокруг того, как распределять расходы по строительству придомовой парковки не прекращаются.

Далее...


Газета «Нарва» впервые подошла к этому вопросу в июне, но опубликованными мнениями лишь распалила нарвитян, на практике столкнувшихся с данной проблемой.

ОТКЛИК ОТ ЛИДИИ

- Я благодарна г. М. Алескеру за вынесение проблемы о парковках на обсуждение в газете, - обратилась в редакцию нарвитянка Лидия. - поддерживаю его в том, что автовладельцы должны самостоятельно нести расходы по обустройству и обслуживанию парковочных мест. Я, как и М. Алескер, не имею юридического образования, но в существующих законах пытаюсь найти защиту своим интересам.

Обращаюсь к Закону о квартирных товариществах и Закону об общей части гражданского кодекса. Ст. 151 Закона о КТ определяет хозяйственные расходы как необходимые расходы на обслуживание и ремонт жилого дома и территории вокруг него, а также платы за оказанные и купленные услуги по хозяйственному обслуживанию жилого дома. Ст.63 Закона об общей части гражданского кодекса процитирую полностью:

Ст.63. Затраты

Произведенными в отношении продукта затратами являются:

1)необходимыми, если с помощью них предмет сохраняется либо защищается от полного или частичного уничтожения;
2) полезными, если с помощью них предмет существенно улучшается;
3) обусловленными стремлением к роскоши, если с помощью них добиваются в основном совершенствование удобства или внешнего вида предмета.

Задачей КТ является сохранение от разрушения жилого дома. Какое отношение к сохранению непосредственно жилого дома, то есть к необходимым расходам, имеет строительство и обслуживание парковки? На мой взгляд – никакого! Повышает наличие парковки удобства и комфортность проживания некоторых квартирособственников (автовладельцев)? Да, повышает.

Выясним, является ли парковочное место ВЕЩЬЮ. Парковочному месту можно дать следующее определение (ред. Лидии): «Парковка – это специально обустроенное твердой, ровной поверхностью сооружение на земле (наземная парковка), под землей (подземная парковка) и над землей (многоярусная парковка), предназначенное для стоянки одной и более автомашин. Парковка может быть реально либо мысленно разделена на части в соответствии с габаритами автомашин (парковочные места) для упорядочения». В такой формулировке парковочное место – это вещь, и к нему применим Закон о вещном праве, то есть решения о парковке принимаются не квартирным товариществом, а совместно всеми сособственниками жилого дома в соответствии со ст.72 Закона о вещном праве.

Закрепление в Крепостной книге за каждым пользователем парковочного места , конечно, затруднительно. Вот отсюда и возникает необходимость разработки отдельного закона о парковках. Или надо в рамках существующих законов найти возможность автовладельцам отдельно от КТ вести хозяйственную деятельность на участке парковки.

Получив несколько лет назад разрешения от собраний КТ на парковку около домов (в том числе и на зеленой зоне) автовладельцы со временем привели территории около домов в неприглядное состояние: полностью уничтожены зеленые зоны в местах парковок и разрушены тротуары вдоль подъездов. Конкретных виновников в разрушении территорий теперь не выявить. И это возникло по причине того, что хозяйствование по устройству и обслуживанию парковок не отделено от хозяйствования в многоквартирном жилом доме (КТ).

Я была автовладельцем с 1984 по 1997 г. И до приобретения автомашины я приобрела гараж в гаражном кооперативе (в то время оставить машину без присмотра на улице было безрассудством!) Проживала я в ЖСК (жилищно-строительном кооперативе), то есть в такой же системе самостоятельного хозяйствования, как сейчас квартирные товарищества.

Таким образом, я одновременно состояла членом двух самостоятельных некоммерческих хозяйствующих субъектов – ЖСК и ГК. Землеотвод для обоих кооперативов был выделен городской властью. ЖСК занималось обслуживанием жилого дома (обеспечение коммунальными услугами, ремонтом и уборкой территории). ГК занимался обеспечением коммунальными услугами, обслуживанием и ремонтом подъездных дорог.

На мой взгляд, нет ничего странного, если автовладельцы объединятся в самостоятельные, отделенные от КТ некоммерческие объединения по обустройству и обслуживанию парковок. Одно такое некоммерческое объединение в нашем городе было зарегистрировано в этом году в районе ул.Кангеласте (по информации городского радио). Такое некоммерческое объединение могло бы заключить с КТ либо с городом договор аренды участка земли под парковку, а автовладельцы пользовались бы парковкой с несением соответствующих затрат. Тогда КТ автоматически освобождаются от затрат, связанных с парковкой автомашин. При ведении самостоятельного бухгалтерского учета парковочным объединением будет определена балансовая стоимость парковочного места с учетом износа. И при смене пользователя парковочным местом можно свободно произвести передачу денежных средств по балансовой либо рыночной стоимости.

Очевиден факт, что около жилых домов паркуются легковые машины, зарегистрированные не только на физических лиц, но и на коммерческие фирмы. Кто-то из автовладельцев использует личные машины в своей коммерческой или служебной деятельности. То есть фирмы экономят на расходах для парковки машин, а расходы несут все жильцы дома, не имеющие никакого отношения к чужому бизнесу.

Алексей Демишин: использую книгу юриста

- Прочёл статью юриста - правоведа Александра Гамазина «Придомовой парковке правовое регулирование»и понял, что настало время довести до жителей города точку зрения другого юриста по этому вопросу, - обратился к нам в редакцию председатель КТ Кангеласте 9 Алексей Демишин. - Предлагаю всем жильцам-собственникам ознакомится с выдежкой из книги Марины Сухнёвой «100 вопросов о квартирном товариществе». Как председатель КТ Кангеласте 9 в своей деятельности пользуюсь именно этой точкой зрения. А, как собственник, оспариваю решение общего собрания своего товарищества, консультируемого А. Гамазиным, в суде.

Мы, в свою очередь. приводим выдержки из упомянутой книги и очень надеемся, что данный матриал поможет как-то решить проблему.

- Как можно разделить двор на места парковки, чтобы каждой квартире выделить определенное место?

- Соглашение об организации парковочных мест во дворе, на территории, принадлежащей сособственникам многоквартирного жилого дома – это существенный для собственников вопрос, который нельзя рассматривать как другое обычное пользование. По вопросу пользования парковкой должно быть достигнуто соглашение абсолютно всех квартирособственников жилого дома (часть 1 статьи 74 Закона о вещном праве). Только общее соглашение всех сособственников может учесть многочисленные интересы, обеспечить всем справедливое решение проблемы. На это обращал внимание Государственный Суд в решении № 3-2-1-151-10 от 18 января 2011 года в пункте 10.

Определяя порядок пользования парковкой, можно договориться, кто финансирует строительство парковки, закрепить размеченные парковочные места за конкретными квартирособственниками, установить их права и обязанности в качестве пользователей, возможную плату за обслуживание (уборку) парковки. Если парковочных мест не хватает для всех желающих, то распределение парковочных мест можно организовать по жребию. Можно также предусмотреть порядок замещения освободившихся парковочных мест из очереди квартирособственников дома, чтобы избежать будущих конфликтов из-за продажи парковочного места в придачу к квартире. Такая „продажа“ не имеет законного основания, потому что правовое закрепление парковочного места за конкретной квартирой возникает только в том случае, если право пользования занесено в крепостную книгу по нотариальному соглашению всех сособственников.

Своим соглашением квартирособственники могут поручить квартирному товариществу организацию строительства парковки и сбор целевых взносов с будущих пользователей парковочными местами. Строительство парковки для отдельных квартирособственников за счет общих средств товарищества является крайне несправедливым по отношению к тем членам, которые не имеют машин и не будут пользоваться парковкой. Также товариществу может быть поручена уборка территории парковки и защитные меры по организации парковки, в том числе договор с парковочной фирмой для буксировки нарушителей порядка.

- Что делать, если какой-то собственник квартиры отказывается заключать соглашение о парковке?

Многих собственников напугало решение Государственного Суда № 3-2-1-151-10 от 18.01.2011, в пункте 10 которого Суд пришел к выводу, что вопрос об организации парковочных мест во дворе должен решаться только соглашением абсолютно всех квартирособственников жилого дома (часть 1 статьи 74 Закона о вещном праве). Как достичь такого соглашения в многоквартирном доме, если один или несколько собственников квартир отказываются заключать соглашение?

В пункте 11 того же решения Государственный Суд разъяснил, что если какой-то сособственник недвижимости отказывается заключать соглашение об определении порядка парковочных мест, любой заинтересованный квартирособственник может на основании части 5 статьи 72 Закона о вещном праве требовать, чтобы порядок парковки определил суд. Дело рассматривается в неисковом производстве с привлечением в процесс всех квартирособственников дома. В этом случае судебное решение об определении порядка пользования заменяет волеизъявление несогласных квартирособственников (ч. 5 статьи 68 Закона об Общей части Гражданского Кодекса).

Суд в своем решении должен исходить из принципа добросовестности и разумности, должен учитывать как общие интересы квартирособственников, так и размер идеальных долей недвижимости, существующий ранее обычай, взаимоотношения сторон и другие существенные обстоятельства, при необходимости суд может отдать предпочтение интересам меньшинства (решение Государственного Суда № 3-2-1-12-08 пункт 13).

- Может ли квартирособственник оспорить неправильный порядок парковки?

- Квартирособственник вправе оспорить порядок парковки, который принят не соглашением квартирособственников, а голосованием большинства на общем собрании квартирного товарищества, и который нарушает его права. Основанием для такого требования является часть 5 статьи 72 Закона о вещном праве, согласно которой собственник вправе требовать от других сособственников, чтобы владение и пользование вещью, находящейся в долевой собственности, осуществлялось в соответствии с интересами всех сособственников. В решении № 3-2-1-151-10 от 18 января 2011 года Государственный Суд как раз рассматривал дело, связанное с оспариванием порядка парковки, принятого не соглашением квартирособственников, а решением общего собрания квартирного товарищества. Таким образом, было установлено, что законного порядка парковки в доме не было.

Хозяйственная деятельность товарищества не тождественна соглашениям квартирособственников о владении и пользовании общей вещью (решение Государственного Суда 3-2-1-105-02 от 9.10.2002). Общее собрание товарищества не вправе решать голосованием большинства участников вопросы, для которых нужно соглашение сособственников (решения Государственного Суда № 3-2-1-105-02 от 9.10.2002; № 3-2-1-151-10 от 18.01.2011). Исключением может быть собрание, в котором участвовали и голосовали за решение все квартирособственники дома. Только такое собрание можно приравнять к соглашению квартирособственников, учитывая, что в принятии решений товарищества на собрании или заключении соглашений квартирособственников принимают участие одни и те же лица (см. решение Государственного Суда № 3-2-1-50-11 от 18.07.2011).

Существенным для искового права заявителя в таких спорах является обстоятельство: давал ли сам заявитель согласие на оспариваемый порядок парковки. Суд в своем решении должен исходить из принципа добросовестности и разумности, должен учитывать как общие интересы квартирособственников, так и размер идеальных долей недвижимости, существующий ранее обычай, взаимоотношения сторон и другие существенные обстоятельства, суд также может отдать предпочтение интересам меньшинства (решение Государственного Суда № 3-2-1-12-08 пункт 13).

- Имеет ли право квартирное товарищество отбуксировать неправильно припаркованные автомобили нарушителей парковки?

Нарушителем порядка парковки на земле, принадлежащей сособственникам жилого дома, может быть квартирособственник этого дома, который по закону вправе пользоваться собственной дворовой территорией. В этом случае буксировка автомобиля возможна только при условии, что такая ответственность предусмотрена соглашением всех квартирособственников. Товарищество не вправе производить буксировку автомобилей квартирособственников с их собственной земли без согласия квартирособственников с такими условиями.

Однако, право пользования общей вещью ограничено в части 3 статьи 72 Закона о вещном праве требованием не создавать другим сособственникам препятствий в оговоренном соглашениями пользовании и правом требования, чтобы пользование общей вещью осуществлялось в соответствии с интересами всех сособственников. Поэтому законной правоохранительной мерой квартирособственников к недобросовестному соседу, который не считается с интересами других собственников и создает им препятствия в пользовании квартирными собственностями, может быть требование отчуждения квартиры, предусмотренное пунктом 3 части 2 статьи 14 Закона о квартирной собственности.

Если порядок парковки нарушает владелец автомобиля, который не является квартирособственником, но припарковался на частной парковке жилого дома, то буксировка его автомобиля с территории недвижимости будет законной. Это вытекает из положений статей 41 и 44 Закона о вещном праве, на основании которых собственник (или товарищество как управляющий) имеет право потребовать устранения нарушения или своими силами удалить лицо, совершившее самоуправство, с недвижимой вещи.